-
Договор аренды - нюансы
Досрочное расторжение договора аренды регулируется статьей 619 Гражданского кодекса РФ. Данная норма четко определяет, что подобный контракт может быть расторгнут арендодателем либо в судебном порядке (по названным в упомянутой статье причинам), либо по каким-либо иным основаниям, оговоренным в договоре аренды. Среди поименованных в статье 619 ГК значатся случаи, когда арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество;
– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– не проводит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Кроме того, причиной расторжения контракта в судебном порядке могут стать и значительные изменения обстоятельств, которые учитывались сторонами во время заключения сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Причем в качестве существенных нарушений договора пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса признаются те, в результате которых одна сторона наносит другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что могла рассчитывать при заключении соглашения (п. 2 ст. 450 ГК).
Если же договором предусмотрены какие-либо иные обстоятельства досрочного его расторжения по требованию арендодателя, то участия суда при возникновении оных не потребуется (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК). Но в любом случае при желании разорвать контракт хозяин сдаваемых помещений должен учесть, что он имеет право требовать досрочного расторжения соглашения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им в разумный срок его обязательств.
Кстати говоря, инициативу по разрыву отношений может проявить и арендатор. Здесь также возможны варианты: по решению суда либо в силу возникновения причин для расторжения, обусловленных условиями договора (п. 2 ст. 450 ГК). В первом случае речь идет о ситуациях, перечисленных в статье 620 Гражданского кодекса, а именно:
1) когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия для пользования имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) если арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
4) в случае если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.
Бухучетные моменты
Логично, что в результате прекращения договорных отношений арендованное имущество должно вернуться к своему хозяину. Для определения порядка такого возврата также не обойтись без норм гражданского законодательства. Речь идет о статье 622 ГК «Возврат арендованного имущества арендодателю».
Передача имущества в случае прекращения действия договора аренды должна быть оформлена соответствующими документами, на основании которых впоследствии будут сделаны соответствующие записи в бухучете. Эксперты журнала «Московский бухгалтер» подметили, что в рассматриваемом случае необходимым является акт приема-передачи. Порядок его оформления идентичен передаточному акту, который стороны подписывают в начале срока действия договора аренды при передаче имущества. В акте необходимо зафиксировать такие сведения, как состояние арендуемого имущества, своевременность его возврата, а также место передачи объекта (если речь идет о движимом имуществе).
Именно на основании акта приема-передачи арендатор сможет списать возвращенный хозяину объект с забалансового учета (п. 82 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина от 13 октября 2003 г. № 91н).
Что же касается средств, которые арендатор потратил на уплату аренды, то их в бухучете полагается списывать в полном объеме. Однако нередко встречаются и такие ситуации, когда арендатор уплачивает за пользование чужим имуществом авансы. Как же поступить бухгалтеру, если заранее арендодателю было проплачено за тот период времени, в течение которого (вследствие расторжения договорных отношений) аренда уже фактически не осуществлялась?
У арендатора уплаченная сумма аванса будет «висеть» на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в аналитике «Авансов выданных» (Инструкция по применению плана счетов, утв. приказом Минфина от 31 октября 2000 г. № 94н). Исключение могут составить лишь те организации, у которых в договоре аренды прописано условие невозвратности уплаченных авансов: они могут перекидывать заплаченные арендодателю средства на счет 97 «Расходы будущих периодов». Однако такая договоренность крайне невыгодна для арендаторов, ведь в случае расторжения контракта затраченные им на предоплату суммы ему не вернутся.